Immobilie ohne Eigenkapital – möglich, aber nicht für jeden
Vollfinanzierungen gibt es. Sie sind teurer, an strenge Voraussetzungen geknüpft und keineswegs die Regel. Diese Seite erklärt nüchtern, wann sie funktionieren und wann nicht.
- Ehrliche Voraussetzungen statt Werbeversprechen
- Mehrkosten offen ausgewiesen
- Prüfung Ihres tatsächlichen Rahmens
Was diese Seite nicht verspricht
Wir sagen Ihnen nicht, dass jeder ohne Eigenkapital kaufen kann. Wir sagen Ihnen, unter welchen Bedingungen Banken das tun – und was es kostet.
Keine Zusage
Über die Finanzierung entscheidet allein das Kreditinstitut nach eigener Prüfung.
Höhere Kosten
Ein höherer Beleihungsauslauf führt zu einem Zinsaufschlag, der die Rendite spürbar mindert.
Höheres Risiko
Ohne Eigenkapitalpuffer wirkt jede Wertschwankung unmittelbar auf Ihre Position.
Zwei Varianten, die oft verwechselt werden
100-Prozent-Finanzierung
Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten zahlen Sie selbst. Das ist der deutlich häufigere Fall und bei guter Bonität regelmäßig darstellbar.
110-Prozent-Finanzierung
Auch die Kaufnebenkosten werden mitfinanziert. Da diese keine Sicherheit darstellen, verlangen Banken sehr gute Bonität, hohe Einkommen und ein werthaltiges Objekt.
Wichtiger Unterschied
Bei der 110-Prozent-Variante starten Sie mit einer Restschuld über dem Objektwert. Ein Verkauf in den ersten Jahren würde Sie Geld kosten.
Was Sie ehrlich bedenken sollten
Höhere Rate
Ein höherer Darlehensbetrag bei höherem Zins bedeutet spürbar mehr Belastung pro Monat.
Längere Laufzeit
Ohne Eigenkapital dauert die Rückführung deutlich länger; die Restschuld nach der ersten Zinsbindung ist höher.
Keine Reserve
Wer sein gesamtes Kapital einsetzt oder keines hat, kann eine Sonderumlage oder einen Mietausfall schlecht abfedern.
Wann Banken vollfinanzieren
Diese Faktoren erhöhen die Wahrscheinlichkeit spürbar.
Sicheres, hohes Einkommen
Unbefristete Anstellung, Beamtenverhältnis oder etablierte Selbstständigkeit mit stabilen Zahlen.
Einwandfreie Bonität
Saubere Schufa, keine laufenden Konsumkredite, geordnete Kontoführung.
Werthaltiges Objekt
Gute Lage, marktgerechter Preis, geringer Instandhaltungsstau, vermietet oder gut vermietbar.
Ausreichender Überschuss
Die Haushaltsrechnung der Bank muss auch nach Abzug der Rate deutlichen Spielraum zeigen.
Ergänzende Sicherheiten
Bestehende, abbezahlte Immobilien, Guthaben oder Bürgschaften verbessern die Position deutlich.
Wann eine Vollfinanzierung sinnvoll sein kann
Früher Start
Wer zehn Jahre spart, verliert zehn Jahre Tilgung und Mieteinnahmen.
Kapital bleibt verfügbar
Vorhandenes Vermögen kann als Reserve oder anderweitig investiert bleiben.
Zinsen sind Werbungskosten
Bei vermieteten Objekten mindern Schuldzinsen das steuerliche Ergebnis.
Liquidität als Sicherheit
Eine Reserve auf dem Konto ist im Ernstfall wertvoller als eine niedrigere Restschuld.
Gelegenheit nutzbar
Wer finanzierungsfähig ist, kann bei einem passenden Objekt zügig handeln.
Hebelwirkung
Bei positiver Entwicklung wirkt der Hebel stärker – bei negativer allerdings ebenso.
Warum CoGewinn
Wir prüfen zuerst den Rahmen
Bevor wir über Objekte sprechen, steht fest, was finanzierbar ist.
Wir zeigen die Mehrkosten
Vergleichsrechnung mit und ohne Eigenkapital, mit ausgewiesenem Zinsaufschlag.
Wir sagen auch ab
Wenn eine Vollfinanzierung Ihre Situation überfordert, empfehlen wir sie nicht.
Zugang zu Spezialisten
Nicht jede Bank zeichnet hohe Beleihungsausläufe – wir kennen die, die es tun.
Häufige Fragen zu Kauf ohne Eigenkapital
Es ist möglich, aber es ist nicht der Regelfall und niemand kann es Ihnen vorab zusagen. Banken verlangen dafür überdurchschnittliche Bonität, sichere Einkünfte und ein werthaltiges Objekt. Die Entscheidung trifft ausschließlich das Kreditinstitut nach eigener Prüfung.
Der Zinsaufschlag steigt mit dem Beleihungsauslauf. Je nach Institut und Marktlage liegen die Aufschläge gegenüber einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital häufig bei mehreren Zehntel Prozentpunkten. Über die Laufzeit summiert sich das auf einen fünfstelligen Betrag.
Ja, unbedingt. Auch bei einer Vollfinanzierung sollten Sie mehrere Monatsraten als Reserve verfügbar halten – für Mietausfall, Sonderumlagen oder Reparaturen. Ohne Reserve wird jede Störung zum Problem.
Manchmal ja, weil die Mieteinnahmen in der Haushaltsrechnung berücksichtigt werden. Wie stark, ist von Bank zu Bank unterschiedlich – die Bandbreite reicht üblicherweise von 70 bis 100 Prozent der Kaltmiete.
Das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert des Objekts, den die Bank selbst ermittelt und der meist unter dem Kaufpreis liegt. Je höher dieser Wert, desto höher das Risiko der Bank und desto höher der Zins.
Lassen Sie Ihren echten Finanzierungsrahmen prüfen
In 30 Minuten wissen Sie, was in Ihrer Situation darstellbar ist – und was nicht.
CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.