Neubau: teurer im Einkauf, ruhiger im Betrieb
Wer Neubau kauft, zahlt einen Aufschlag für Zustand, Energieeffizienz und Gewährleistung. Ob sich das rechnet, entscheidet die Kalkulation über die Haltedauer.
- Projekte geprüfter Bauträger
- Zahlungsplan nach MaBV
- Kalkulation inklusive Bauzeitzinsen
Wir bewerten den Bauträger genauso streng wie das Objekt
Beim Neubau kaufen Sie ein Versprechen auf ein fertiges Gebäude. Die Bonität des Entwicklers ist Teil des Investments.
Referenzen prüfen
Abgeschlossene Projekte, Termintreue und Umgang mit Mängeln.
Vertrag prüfen
Baubeschreibung, Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Vertragsstrafen und Gewährleistung.
Bauzeit einrechnen
Zinsen ohne Mieteinnahmen gehören in die Kalkulation, nicht in die Fußnote.
Wo Neubauinvestments scheitern
Einstandspreis über Marktniveau
In manchen Projekten liegt der Quadratmeterpreis so hoch, dass ein Wiederverkauf innerhalb von zehn Jahren nur mit Verlust möglich wäre.
Verzögerte Fertigstellung
Baustoffe, Genehmigungen, Kapazitäten: Verzug ist die Regel, nicht die Ausnahme. Jeder Monat kostet Zinsen ohne Miete.
Schwache Mietansätze
Neubaumieten liegen über dem Mietspiegel. Wenn das lokale Einkommensniveau sie nicht trägt, entsteht Leerstand.
Folgen für die Kalkulation
Längere Anlaufphase
Bis zur ersten Miete vergehen häufig zwei Jahre – finanziert wird trotzdem ab Kaufvertrag nach Baufortschritt.
Geringere Abschreibung auf den Bestand
Der hohe Grundstücksanteil in guten Lagen ist nicht abschreibbar.
Wertentwicklung braucht Zeit
Der Neubauaufschlag muss vom Markt erst eingeholt werden.
Unsere Prüfung bei Neubauprojekten
Entwickler und Projekt
Bonitätsauskunft, Referenzobjekte, Gespräche mit Käufern früherer Projekte.
Preisniveau einordnen
Vergleich mit realisierten Kaufpreisen im Umfeld – nicht mit Angebotspreisen anderer Neubauprojekte.
Mietansatz prüfen
Abgleich mit erzielten Neubaumieten und lokalem Einkommensniveau.
Vertragsprüfung
Baubeschreibung im Detail, Sonderwünsche, Abnahme, Gewährleistungsfristen, Sicherheiten nach MaBV.
Finanzierung mit Bauzeit
Bereitstellungszinsfreie Zeit verhandeln und Bauzeitzinsen einkalkulieren.
Vorteile von Neubauobjekten
Gewährleistung
Fünf Jahre Mängelansprüche gegenüber dem Bauträger nach BGB-Werkvertragsrecht.
Geringe Instandhaltung
In den ersten Jahren fallen kaum größere Maßnahmen an.
Energiestandard
Niedrige Nebenkosten sind ein Argument bei der Vermietung und relevant für zukünftige Anforderungen.
Vermietbarkeit
Neue Wohnungen mit Balkon und Aufzug finden schneller Mieter.
Planbare Zahlung
Zahlung nach Baufortschritt gemäß MaBV statt Gesamtbetrag bei Kauf.
Kein Sanierungsstau
Die Eigentümergemeinschaft startet ohne Altlasten.
Warum CoGewinn
Wir vergleichen mit dem Bestand
Neubau wird immer gegen ein vergleichbares Bestandsobjekt gerechnet.
Wir kennen die Entwickler
Zusammenarbeit nur mit Bauträgern, deren fertige Projekte wir gesehen haben.
Abnahme begleitet
Auf Wunsch mit Bausachverständigem, damit Mängel vor Zahlung der letzten Rate dokumentiert sind.
Ehrlich zum Preis
Wenn ein Projekt zu teuer ist, sagen wir es – auch wenn wir es vermitteln könnten.
Häufige Fragen zu Neubau
Das hängt vom Einstandspreis ab. Bei sehr hohen Quadratmeterpreisen fällt die Anfangsrendite niedrig aus, dafür sind Instandhaltung und Leerstandsrisiko gering. Wir rechnen deshalb jedes Neubauprojekt gegen ein vergleichbares Bestandsobjekt und zeigen beide Ergebnisse.
Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt unter anderem, wann ein Bauträger welche Raten verlangen darf. Zahlungen erfolgen nach definierten Baufortschritten, und der Erwerber ist über Sicherheiten geschützt. Das reduziert das Risiko, für Leistungen zu zahlen, die noch nicht erbracht wurden.
Zwischen Kaufvertrag und Fertigstellung liegen üblicherweise 18 bis 36 Monate. In dieser Zeit fallen bereits Zinsen auf ausgezahlte Raten an. Diese Bauzeitzinsen gehören in jede seriöse Kalkulation.
In gewissem Umfang ja, meist gegen Aufpreis und mit Fristen. Für Kapitalanlagen empfehlen wir Zurückhaltung: Individuelle Ausstattung erhöht den Preis, aber selten die Miete.
Der Bauträger, im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistung von in der Regel fünf Jahren ab Abnahme. Wichtig ist deshalb eine sorgfältige, dokumentierte Abnahme, idealerweise mit Sachverständigem.
Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 gilt eine lineare AfA von 3 Prozent auf den Gebäudeanteil. Daneben bestehen zeitlich befristete Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau unter bestimmten Voraussetzungen. Ob diese in Ihrem Fall greifen, prüft Ihre Steuerberatung.
Neubauprojekte mit belastbarer Kalkulation
Wir zeigen Ihnen aktuelle Projekte inklusive Bauzeitzinsen und Vergleich zum Bestand.
CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.