Denkmalimmobilien: hohe Abschreibung, hohe Anforderungen
Für Anleger mit hoher Steuerprogression ist die erhöhte Abschreibung auf Sanierungskosten einer der stärksten steuerlichen Hebel im Immobilienbereich – und einer der erklärungsbedürftigsten.
- Erhöhte AfA nach § 7i EStG auf Sanierungsanteil
- Objekte mit Denkmalschutzbescheinigung
- Prüfung von Bauträger und Sanierungsvertrag
Wir erklären zuerst die Grenzen
Denkmalimmobilien eignen sich nicht für jeden. Wer wenig Steuern zahlt, hat vom stärksten Vorteil dieser Anlageklasse wenig.
Steuersatz entscheidet
Der Vorteil skaliert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. Darunter überwiegen die Nachteile.
Bauträgerqualität entscheidet
Die Abschreibung nützt wenig, wenn die Sanierung nicht fertig wird. Wir prüfen Bonität und Referenzen.
Langfristig gedacht
Denkmalobjekte sind Haltepositionen, keine kurzfristigen Trades.
Was in Verkaufsgesprächen häufig fehlt
Der Preis enthält die Sanierung
Denkmalobjekte kosten pro Quadratmeter mehr als vergleichbarer Bestand. Wer nur auf die Steuerersparnis schaut, vergleicht die falschen Zahlen.
Die Bescheinigung ist Voraussetzung
Ohne Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG gibt es keine erhöhte Abschreibung. Sie wird erst nach Abschluss der Maßnahme erteilt.
Fertigstellungsrisiko
Zwischen Kauf und Fertigstellung liegen häufig 18 bis 36 Monate. Insolvenzen von Bauträgern sind ein reales Risiko.
Wenn es schiefgeht
Steuervorteil entfällt
Ohne anerkannte Bescheinigung bleibt eine teure Wohnung ohne den kalkulierten Effekt.
Doppelbelastung
Bei Bauverzug zahlen Sie Zinsen, ohne Mieteinnahmen zu erzielen.
Schwerer Wiederverkauf
Kurz nach Fertigstellung ist der Käuferkreis klein, weil der Steuervorteil beim Erstkäufer liegt.
Wie wir Denkmalobjekte prüfen
Bauträger prüfen
Bonität, abgeschlossene Projekte, Referenzen und Umgang mit Nachträgen.
Sanierungsumfang und Kostenaufteilung
Welcher Anteil des Kaufpreises entfällt auf Altbausubstanz, welcher auf begünstigte Sanierung, welcher auf Grund und Boden?
Abstimmung mit der Denkmalbehörde
Wir prüfen, ob die Maßnahmen abgestimmt sind und die Bescheinigung realistisch erwartet werden kann.
Kalkulation mit und ohne Steuereffekt
Sie sehen beide Szenarien. Trägt sich das Objekt nur mit Steuervorteil, sagen wir das deutlich.
Vertragsprüfung
Zahlungsplan nach MaBV, Fertigstellungstermin, Vertragsstrafen und Gewährleistung.
- Was ist eine Denkmalimmobilie?
- Eine Denkmalimmobilie ist ein nach Landesrecht in die Denkmalliste eingetragenes Gebäude, das saniert wird. Für die abgestimmten und bescheinigten Sanierungskosten können Vermieter nach § 7i EStG erhöhte Absetzungen geltend machen: acht Jahre lang 9 Prozent und weitere vier Jahre 7 Prozent.
| Zeitraum | Abschreibungssatz p. a. | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Jahr 1 bis 8 | 9 % | Begünstigte Sanierungskosten |
| Jahr 9 bis 12 | 7 % | Begünstigte Sanierungskosten |
| laufend | 2 % bzw. 2,5 % | Altbausubstanz (je nach Baujahr, § 7 Abs. 4 EStG) |
| keine AfA | – | Anteil Grund und Boden |
Stand der allgemeinen Rechtslage; maßgeblich sind der Einzelfall und die Bescheinigung der Denkmalbehörde. Für selbst genutzte Objekte gilt § 10f EStG mit abweichenden Sätzen. Keine Steuerberatung.
Merkmale der Anlageklasse
Erhöhte Abschreibung
Auf den begünstigten Sanierungsanteil bei Vermietung über zwölf Jahre – acht Jahre mit 9 %, vier Jahre mit 7 %.
Innenstadtlagen
Denkmalobjekte stehen meist dort, wo heute nicht mehr neu gebaut wird.
Neuwertiger Zustand
Nach Kernsanierung ist der Instandhaltungsbedarf zunächst gering.
Festpreis
Bauträgerverträge nach MaBV enthalten in der Regel einen Festpreis und einen Zahlungsplan nach Baufortschritt.
Substanz
Massivbauweise mit hoher Lebensdauer, sofern die Sanierung fachgerecht erfolgt.
Planbarer Ablauf
Zahlungen fallen nach Baufortschritt an, nicht auf einen Schlag.
Warum CoGewinn
Wir rechnen beide Szenarien
Mit und ohne steuerlichen Effekt. Nur wenn beide tragfähig sind, empfehlen wir das Objekt.
Bauträgerauswahl
Wir arbeiten nur mit Entwicklern, deren abgeschlossene Projekte wir kennen.
Zusammenarbeit mit Steuerberatern
Die steuerliche Bewertung erfolgt durch Ihre Steuerberatung, nicht durch uns.
Begleitung bis zur Bescheinigung
Wir bleiben bis zur Erteilung der Bescheinigung und der ersten Vermietung Ansprechpartner.
Häufige Fragen zu Denkmalimmobilien
Bei vermieteten Objekten können die begünstigten Sanierungskosten nach § 7i EStG über zwölf Jahre abgeschrieben werden: in den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent. Zusätzlich wird die Altbausubstanz regulär abgeschrieben. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Die Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG weist nach, dass das Gebäude ein Baudenkmal ist und die Maßnahmen vorher abgestimmt und erforderlich waren. Ohne sie erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an. Sie wird nach Abschluss der Sanierung erteilt.
In der Regel nicht. Der Vorteil hängt unmittelbar vom persönlichen Grenzsteuersatz ab. Bei niedriger Progression steht dem höheren Kaufpreis pro Quadratmeter ein geringer Effekt gegenüber. Dann sind andere Objektarten meist sinnvoller.
Das ist das zentrale Risiko dieser Anlageklasse. Schutz bieten die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung, insbesondere die Zahlung nach Baufortschritt und die Absicherung nach § 3 oder § 7 MaBV. Vollständig ausschließen lässt sich das Risiko nicht, deshalb prüfen wir die Bonität des Entwicklers vorab.
Ja, dann gilt aber nicht § 7i, sondern § 10f EStG mit einem Abzug von 9 Prozent über zehn Jahre als Sonderausgabe. Die Wirkung ist geringer als bei Vermietung.
Die erhöhte Abschreibung läuft über zwölf Jahre. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann zudem Spekulationssteuer nach § 23 EStG auslösen. Denkmalobjekte sind deshalb als langfristige Positionen zu planen.
Denkmalobjekte mit vollständiger Kalkulation ansehen
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CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.