Pflegeimmobilien: das Investment ist der Betreiber
Sie kaufen ein Apartment und verpachten es an einen Betreiber. Die Miete kommt nicht von Bewohnern, sondern aus einem Pachtvertrag. Dessen Qualität ist das eigentliche Investment.
- Prüfung von Betreiber und Pachtvertrag
- Meist kein eigener Verwaltungsaufwand
- Bundesweite Objekte
Wir prüfen den Betreiber, nicht die Broschüre
Pflegeimmobilien werden häufig mit demografischen Argumenten verkauft. Entscheidend ist etwas anderes: ob der Betreiber die Pacht in zwanzig Jahren noch zahlen kann.
Betreiberbonität
Jahresabschlüsse, Trägerstruktur, Zahl der betriebenen Häuser und Belegungsquoten.
Pachtvertrag
Laufzeit, Indexierung, Instandhaltungspflichten und Regelungen zum Betreiberwechsel.
Standortbedarf
Pflegebedarfsplanung und Wettbewerb im Einzugsgebiet.
Die typischen Argumente – und was fehlt
Demografie ist kein Geschäftsmodell
Steigender Pflegebedarf bedeutet nicht automatisch, dass ein einzelnes Haus wirtschaftlich arbeitet.
Betreiberinsolvenzen kommen vor
Personalkosten, Vergütungsverhandlungen mit Kostenträgern und Energiepreise haben die Branche unter Druck gesetzt.
Der Verkaufsprospekt zeigt Idealbedingungen
Renditeangaben unterstellen dauerhaft volle Pachtzahlung ohne Instandhaltung.
Was im Ernstfall passiert
Pachtausfall
Bei Insolvenz des Betreibers entfällt die Zahlung, bis ein neuer Betreiber gefunden ist – die Finanzierungsrate bleibt.
Pachtreduzierung
Ein neuer Betreiber übernimmt oft nur zu geringerer Pacht, was den Wert des Apartments direkt mindert.
Eingeschränkter Wiederverkauf
Ein Pflegeapartment ist nur als Anlageobjekt verkäuflich, nicht an Selbstnutzer.
Unser Prüfprozess
Betreiberanalyse
Jahresabschlüsse der letzten Jahre, Anzahl und Auslastung der Häuser, Eigentümerstruktur, Fluktuation der Leitung.
Pachtvertrag im Detail
Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierung, Aufteilung der Instandhaltung nach Dach und Fach, Sicherheiten.
Standortprüfung
Pflegebedarfsplanung des Kreises, bestehende und geplante Einrichtungen, Personalverfügbarkeit vor Ort.
Objektqualität
Baujahr, Zimmergrößen und Ausstattung im Verhältnis zu den landesrechtlichen Anforderungen an Einrichtungen.
Kalkulation mit Stressszenario
Wir rechnen zusätzlich mit einem Szenario aus zwölf Monaten Pachtausfall und anschließend reduzierter Pacht.
- Was ist eine Pflegeimmobilie?
- Eine Pflegeimmobilie ist ein einzelnes Apartment innerhalb einer Pflegeeinrichtung, das als Sondereigentum erworben und langfristig an den Betreiber der Einrichtung verpachtet wird. Der Eigentümer erhält Pacht vom Betreiber, nicht Miete von Bewohnern, und ist am laufenden Betrieb nicht beteiligt.
Merkmale dieser Anlageklasse
Langfristige Pachtverträge
Üblich sind Laufzeiten von zwanzig Jahren mit Verlängerungsoptionen.
Wenig eigener Aufwand
Vermietung und Betrieb liegen beim Betreiber, nicht bei Ihnen.
Indexierte Pacht
Wertsicherungsklauseln koppeln die Pacht üblicherweise an den Verbraucherpreisindex.
Belegungsrecht
Viele Verträge sehen ein bevorzugtes Belegungsrecht für Eigentümer und Angehörige vor.
Kein Mieterkontakt
Keine Wohnungsübergaben, keine Nebenkostenabrechnung im Einzelnen.
Überschaubarer Einstieg
Einzelne Apartments sind meist günstiger als Eigentumswohnungen in Ballungsräumen.
Warum CoGewinn
Wir sagen die Risiken zuerst
Betreiberabhängigkeit ist das zentrale Risiko und steht bei uns am Anfang des Gesprächs.
Bonitätsprüfung des Betreibers
Auf Basis veröffentlichter Abschlüsse und Auskünfte.
Stressszenario in jeder Kalkulation
Wir zeigen, was ein Jahr ohne Pacht für Ihre Liquidität bedeutet.
Keine Renditeversprechen
Wir nennen Bandbreiten und deren Voraussetzungen.
Häufige Fragen zu Pflegeimmobilien
So sicher wie der Betreiber. Der Pachtvertrag begründet einen Anspruch, aber die Zahlung hängt von der wirtschaftlichen Lage des Betreibers ab. In den vergangenen Jahren gab es in der Branche Insolvenzen. Deshalb ist die Prüfung von Jahresabschlüssen und Auslastung wichtiger als jede Renditeangabe im Prospekt.
Die Eigentümergemeinschaft sucht gemeinsam mit dem Verwalter einen neuen Betreiber. In dieser Zeit fällt die Pacht ganz oder teilweise aus, während Zins und Tilgung weiterlaufen. Ein neuer Betreiber übernimmt häufig nur zu reduzierter Pacht. Genau dieses Szenario rechnen wir vorab durch.
Angebotene Bruttorenditen liegen häufig zwischen 3,5 und 5 Prozent. Diese Zahl gilt nur bei vollständiger Pachtzahlung und berücksichtigt weder Instandhaltung am Sondereigentum noch Ausfallzeiten.
Viele Verträge sehen ein bevorzugtes Belegungsrecht vor: Eigentümer und nahe Angehörige werden bei freien Plätzen vorrangig berücksichtigt. Das ist kein Anspruch auf ein bestimmtes Zimmer und ersetzt nicht die Kostenübernahme durch Pflegekasse und Eigenanteil.
Das regelt der Pachtvertrag. Üblich ist, dass der Betreiber Instandhaltung innerhalb der Apartments übernimmt, während Dach und Fach bei der Eigentümergemeinschaft liegen. Diese Aufteilung prüfen wir vor dem Kauf, weil sie erheblichen Einfluss auf die Rechnung hat.
Sie ist verwaltungsarm, aber nicht risikoarm. Für Einsteiger ist sie geeignet, wenn Betreiber und Standort geprüft sind und die Kalkulation auch ein Ausfallszenario trägt. Wer beides nicht prüft, kauft eine Broschüre.
Pflegeimmobilie prüfen lassen – zuerst den Betreiber
Wir analysieren Pachtvertrag, Betreiberbonität und Standort, bevor Sie sich entscheiden.
CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.