Immobilien als Kapitalanlage – der vollständige Überblick
Eine vermietete Immobilie ist kein Sparbuch mit Dach. Sie ist ein finanziertes Unternehmen im Kleinformat: mit Einnahmen, Kosten, Steuern und Risiken. Dieser Leitfaden erklärt jede dieser Größen.
- Rendite korrekt berechnen
- Finanzierung als Hebel verstehen
- Risiken realistisch einordnen
Was eine Kapitalanlage-Immobilie von der eigenen Wohnung unterscheidet
Bei der selbst genutzten Immobilie zählt, ob sie Ihnen gefällt. Bei der Kapitalanlage zählt, ob sie sich rechnet.
Andere Bewertungslogik
Nicht Ihr Geschmack entscheidet, sondern die Zahlungsfähigkeit künftiger Mieter am Standort.
Steuerlich relevant
Vermietung erzeugt Einkünfte nach § 21 EStG. Werbungskosten wie Zinsen und Abschreibung mindern das steuerliche Ergebnis.
Fremdkapital wirkt als Hebel
Die Rendite bezieht sich auf das eingesetzte Eigenkapital – der Hebel wirkt in beide Richtungen.
Die vier häufigsten Rechenfehler
Nebenkosten fehlen
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch summieren sich in Hamburg auf rund 7,5 Prozent des Kaufpreises. Wer mit dem reinen Kaufpreis rechnet, rechnet zu gut.
Bruttomiete statt Nettomiete
Verwaltung, Rücklage, Instandsetzung am Sondereigentum und Mietausfallwagnis kosten regelmäßig 15 bis 20 Prozent der Kaltmiete.
Tilgung als Kosten verbucht
Tilgung ist keine Ausgabe im wirtschaftlichen Sinn, sondern Vermögensumschichtung. Sie fehlt in der Renditerechnung, nicht in der Liquiditätsrechnung.
Steuervorteil überschätzt
Ein steuerlicher Verlust bringt nur so viel, wie Ihr persönlicher Grenzsteuersatz hoch ist – und nur, solange er entsteht.
Und was dagegen spricht
Ehrlichkeit gehört zur Beratung. Diese Punkte sollten Sie kennen, bevor Sie kaufen.
Geringe Liquidität
Ein Verkauf dauert Monate und kostet Nebenkosten. Kurzfristiger Kapitalbedarf lässt sich damit nicht decken.
Klumpenrisiko
Eine Wohnung ist ein einzelner Standort mit einem einzelnen Mieter. Streuung entsteht erst über mehrere Objekte.
Aufwand
Auch mit Verwaltung bleiben Abrechnungen, Beschlüsse, Steuererklärung und Entscheidungen bei Ihnen.
Zinsänderungsrisiko
Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer sein. Eine höhere Tilgung reduziert dieses Risiko.
So rechnet man richtig
Fünf Größen, in dieser Reihenfolge.
Gesamtinvestition
Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Courtage. Das ist Ihre Basis, nicht der Kaufpreis.
Nettomieteinnahme
Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten und eines Ansatzes für Mietausfall.
Bruttomietrendite und Nettorendite
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Nettomietrendite = Nettomieteinnahme geteilt durch Gesamtinvestition. Nur die zweite Zahl ist aussagekräftig.
Liquidität pro Monat
Nettomiete minus Annuität plus oder minus Steuereffekt. Diese Zahl entscheidet, ob Sie das Objekt tragen können.
Ergebnis nach zehn Jahren
Restschuld, geschätzter Wert und kumulierte Liquidität – erst zusammen ergeben sie das Bild.
- Was ist eine Kapitalanlage-Immobilie?
- Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Immobilie, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird, um Mieteinnahmen zu erzielen und langfristig Vermögen aufzubauen. Erträge entstehen aus laufenden Mieteinnahmen, aus der Tilgung des Darlehens und aus einer möglichen Wertentwicklung.
| Kennzahl | Berechnung | Ergebnis | Aussagekraft |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 10.800 € / 300.000 € | 3,6 % | Grobe Ersteinordnung, für Vergleiche ungeeignet |
| Nettomietrendite | 8.900 € / 322.500 € | ca. 2,8 % | Realistisch, weil Kosten und Nebenkosten enthalten |
| Kaufpreisfaktor | 300.000 € / 10.800 € | 27,8-fach | Marktüblichkeit des Preises |
| Monatliche Liquidität | Nettomiete − Rate ± Steuer | individuell | Entscheidet über die Tragfähigkeit |
Vereinfachtes Rechenbeispiel mit 7,5 % Kaufnebenkosten und 18 % nicht umlagefähigen Kosten. Keine Zusage und keine Prognose.
Warum Immobilien für viele funktionieren
Finanzierbarkeit
Keine andere Anlageklasse lässt sich für Privatpersonen in dieser Höhe fremdfinanzieren.
Der Mieter tilgt mit
Ein wesentlicher Teil der Rate wird aus Mieteinnahmen bedient.
Inflationsbezug
Mieten sind über Index- oder Staffelvereinbarungen und Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete an die Preisentwicklung gekoppelt.
Steuerliche Systematik
Zinsen, Abschreibung und Verwaltungskosten sind bei Vermietung Werbungskosten.
Steuerfreier Verkauf möglich
Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Veräußerungsgewinn bei privaten Objekten in der Regel nicht steuerpflichtig (§ 23 EStG).
Sachwert
Eine Immobilie behält einen Nutzwert, unabhängig von Kursnotierungen.
Warum CoGewinn
Vollständige Kalkulation
Zu jedem Objekt eine Rechnung über die volle Haltedauer, nicht nur eine Renditezahl.
Wir rechnen auch das Ausfallszenario
Leerstand, Zinsanstieg, Sonderumlage – jede Kalkulation enthält ein Stressszenario.
Objekt und Finanzierung zusammen
Beides entsteht gemeinsam, weil es zusammen funktionieren muss.
Wir raten auch ab
Wenn Ihre Situation gegen eine Immobilie spricht, sagen wir das im Erstgespräch.
Häufige Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage
Eine feste Grenze gibt es nicht. Entscheidend sind ein sicheres, ausreichend hohes Einkommen, eine saubere Schufa und die Fähigkeit, eine monatliche Unterdeckung von einigen hundert Euro dauerhaft zu tragen. Steuerlich getriebene Modelle wie Denkmalobjekte wirken erst bei höherer Progression spürbar.
Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln kommen, in Hamburg also rund 7,5 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich einer Liquiditätsreserve. Mehr Eigenkapital verbessert die Kondition, weniger ist im Einzelfall möglich, aber teurer.
In guten Lagen deutscher Großstädte liegen Bruttomietrenditen häufig zwischen 2,5 und 4 Prozent, in kleineren Städten höher. Höhere Renditen sind fast immer mit höherem Risiko verbunden – schwächerer Standort, älterer Bestand oder schwierigere Mieterstruktur.
Nein. Eine WEG-Verwaltung übernimmt die gemeinschaftlichen Aufgaben, eine Sondereigentumsverwaltung zusätzlich Mieterbetreuung, Abrechnung und Neuvermietung. Kosten dafür gehören in die Kalkulation.
Zins und Tilgung laufen weiter. Deshalb gehört ein Mietausfallwagnis in jede Kalkulation und eine Liquiditätsreserve auf ein separates Konto. Als Orientierung: drei bis sechs Monatsraten.
Diese Frage lässt sich seriös nicht allgemein beantworten, und niemand kennt die Zinsentwicklung. Entscheidend ist, ob sich ein konkretes Objekt zu heutigen Konditionen rechnet und ob Ihre Situation die Belastung dauerhaft trägt. Wer nur auf einen besseren Zeitpunkt wartet, verliert Tilgungsjahre.
Rechnen wir Ihre Situation durch
Im kostenfreien Erstgespräch klären wir Ihren Rahmen und ob eine Kapitalanlage zu Ihren Zielen passt.
CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.