Passives Einkommen mit Immobilien – die nüchterne Rechnung
In den ersten Jahren zahlen die meisten Anleger drauf. Der Überschuss entsteht später, wenn die Miete steigt und die Zinslast sinkt. Wer das weiß, plant richtig.
- Cashflow ehrlich gerechnet
- Wann der Überschuss entsteht
- Vom ersten Objekt zum Portfolio
Passiv heißt nicht mühelos
Eine vermietete Wohnung erzeugt kein Einkommen ohne Arbeit. Sie erzeugt Einkommen mit deutlich weniger Arbeit als ein Job – nach einer Aufbauphase.
Erst Aufbau, dann Ertrag
In den ersten Jahren dominiert die Tilgung. Der Überschuss kommt, wenn Miete und Restschuld sich auseinanderentwickeln.
Verwaltung kostet
Wer den Aufwand auslagert, zahlt dafür. Das gehört in die Rechnung.
Mehrere Objekte glätten
Ein einzelnes Objekt schwankt stark. Erst drei bis fünf Einheiten ergeben einen planbaren Strom.
Warum die Zahlen in Werbeversprechen nicht aufgehen
Gerechnet wird mit Bruttomiete
Verwaltung, Rücklage und Mietausfall fehlen. Das sind 15 bis 20 Prozent der Kaltmiete.
Tilgung wird als Ertrag verbucht
Tilgung baut Vermögen auf, steht Ihnen aber nicht als Geld zur Verfügung.
Instandhaltung kommt später
Heizung, Fenster und Bad halten nicht ewig. Wer nicht zurücklegt, finanziert Reparaturen aus dem Cashflow.
So entsteht tatsächlich Überschuss
Objekt mit tragfähiger Miete
Der Mietansatz muss die Rate weitgehend decken – nicht auf dem Papier, sondern nach nicht umlagefähigen Kosten.
Tilgung bewusst wählen
Hohe Tilgung baut schneller Vermögen auf, senkt aber den heutigen Cashflow. Niedrige Tilgung dreht das um. Beides ist legitim, wenn es zum Ziel passt.
Mieten regelmäßig anpassen
Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete, Index- oder Staffelvereinbarungen im gesetzlichen Rahmen.
Anschlussfinanzierung optimieren
Nach zehn Jahren ist die Restschuld niedriger, die Kondition oft besser. Hier entsteht häufig der Sprung.
Portfolio staffeln
Alle drei bis fünf Jahre ein weiteres Objekt, sobald Bonität und Reserve es tragen.
Was realistisch erreichbar ist
Wachsende Miete
Mieten folgen langfristig der allgemeinen Preisentwicklung – die Rate bei fester Zinsbindung nicht.
Sinkende Zinslast
Mit jeder Tilgungsrate sinkt der Zinsanteil, der Überschuss wächst automatisch.
Freie Immobilie
Nach vollständiger Tilgung steht die Nettomiete vollständig zur Verfügung.
Übertragbar
Immobilien lassen sich zu Lebzeiten übertragen – mit Freibeträgen alle zehn Jahre.
Planbarkeit
Mieteinnahmen sind stabiler als Dividenden oder variable Einkünfte.
Kombinierbar
Immobilien ergänzen Aktien und gesetzliche Rente, sie ersetzen sie nicht.
Warum CoGewinn
Wir zeigen die Durststrecke
Unsere Kalkulationen weisen die Jahre mit negativem Cashflow offen aus.
Portfolioplanung
Wir planen von Beginn an, wie das zweite und dritte Objekt finanzierbar bleiben.
Reserve eingeplant
Jede Empfehlung enthält eine Aussage zur nötigen Liquiditätsreserve.
Keine Cashflow-Versprechen
Wir nennen Bandbreiten und deren Annahmen, keine Zielrenditen.
Häufige Fragen zu Passives Einkommen
In den ersten Jahren häufig gar keins – bei marktüblichen Konditionen liegt die monatliche Belastung nach Abzug von Miete und Steuereffekt oft zwischen 0 und 300 Euro. Der Überschuss entsteht später, wenn Mieten gestiegen und Zinsen abgetragen sind. Nach vollständiger Tilgung steht die Nettomiete zur Verfügung.
Eine grobe Orientierung: Bei 600 Euro Nettoüberschuss je vollständig getilgter Wohnung wären für 3.000 Euro monatlich etwa fünf Einheiten nötig. Bis dahin vergehen typischerweise 20 bis 30 Jahre. Wer schneller sein will, braucht mehr Eigenkapital oder höhere Tilgung.
Das hängt vom Ziel ab. Wer heute Liquidität braucht, wählt niedrigere Tilgung. Wer in 20 Jahren eine schuldenfreie Immobilie will, tilgt höher. Beide Wege sind sinnvoll, aber sie schließen sich weitgehend aus.
Mit WEG- und Sondereigentumsverwaltung typischerweise wenige Stunden im Jahr: Eigentümerversammlung, Abrechnung prüfen, Steuererklärung. Ohne Verwaltung kommen Mietersuche, Übergaben und Handwerkerkoordination hinzu.
Inflation wirkt bei finanzierten Immobilien in zwei Richtungen: Sie entwertet die nominale Restschuld und lässt Mieten langfristig steigen. Gleichzeitig steigen Instandhaltungskosten und, nach Ablauf der Zinsbindung, möglicherweise die Zinsen.
Cashflow-Rechnung für Ihre Situation
Wir zeigen Ihnen an einem konkreten Objekt, wann der Überschuss beginnt – und was bis dahin zu tragen ist.
CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.