Ankaufberatung: prüfen, bevor Sie unterschreiben
Die meisten Fehler bei Kapitalanlagen entstehen nicht bei der Verwaltung, sondern am Tag des Kaufs. Wir prüfen Objekt, Zahlen und Vertrag, bevor der Notartermin steht.
- Objektprüfung nach 42-Punkte-Katalog
- Kalkulation über 20 Jahre
- Schriftliche Einschätzung vor Notartermin
Wir verkaufen Ihnen keine Meinung, sondern eine Prüfung
Ankaufberatung heißt bei CoGewinn: Wir sehen uns das Objekt an, das Sie kaufen wollen – auch wenn es nicht von uns stammt.
Objektbezogen
Wir bewerten ein konkretes Angebot mit seinen konkreten Unterlagen, nicht eine allgemeine Anlageklasse.
Zahlengetrieben
Jede Aussage steht in der Kalkulation: Mietansatz, Instandhaltungsrücklage, Zins, Tilgung, Steuereffekt, Liquiditätsverlauf.
Ergebnisoffen
In rund einem Drittel der Prüfungen lautet unsere Empfehlung: nicht kaufen. Diese Empfehlung kostet Sie dasselbe wie jede andere.
Warum Kapitalanleger beim ersten Objekt Geld verlieren
Es sind selten spektakuläre Fehler. Es sind fast immer dieselben vier.
Der Mietansatz ist zu optimistisch
Im Exposé steht die erzielbare Miete, im Mietvertrag steht die tatsächliche. Zwischen beiden liegen bei Bestandsobjekten regelmäßig 15 bis 25 Prozent – und damit die gesamte kalkulierte Rendite.
Die Rücklage deckt den Sanierungsstau nicht
Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage verraten anstehende Maßnahmen. Wer sie nicht liest, zahlt Sonderumlagen für Dach, Fassade oder Heizung nach dem Kauf.
Die Nebenkosten fehlen in der Rechnung
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Courtage summieren sich je nach Bundesland auf 7 bis 12 Prozent. Dieses Geld ist am Tag des Kaufs weg und muss erst wieder verdient werden.
Die Finanzierung passt nicht zum Objekt
Zinsbindung, Tilgungssatz und Sondertilgungsrechte müssen zur Haltedauer und zur Steuersituation passen. Eine gute Immobilie mit falscher Finanzierung ist ein schlechtes Investment.
Was ein ungeprüfter Kauf tatsächlich kostet
Die Folgen zeigen sich nicht im ersten Jahr, sondern ab dem dritten.
Negative Liquidität statt Vermögensaufbau
Wenn die Miete 200 Euro unter dem Ansatz liegt, tragen Sie über zehn Jahre 24.000 Euro zusätzlich aus dem laufenden Einkommen.
Blockiertes Kapital
Eine Immobilie, die unter Einstandspreis steht, lässt sich nicht ohne Verlust verkaufen. Sie bindet Bonität, die für das nächste Objekt fehlt.
Verlorene Zeit
Vermögensaufbau mit Immobilien lebt vom Zinseszins der Tilgung. Fünf Jahre Korrektur am ersten Objekt sind fünf Jahre, die am Ende fehlen.
So läuft die Ankaufprüfung ab
Vier Schritte, in der Regel abgeschlossen innerhalb von fünf Werktagen nach Vorliegen der Unterlagen.
Unterlagen sichten
Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Mietverträge, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Energieausweis.
Standort und Miete plausibilisieren
Wir gleichen den Mietansatz mit Mietspiegel, aktuellen Angebotsmieten im Umkreis und der Vermietungsdauer vergleichbarer Objekte ab.
Kalkulation aufbauen
Vollständige Rechnung über 20 Jahre: Kaufpreis inklusive Nebenkosten, Annuität, nicht umlagefähige Kosten, Abschreibung, steuerliches Ergebnis, Liquidität pro Monat und Restschuld.
Schriftliche Einschätzung
Sie erhalten eine Bewertung mit Ampellogik, benannten Risiken, Verhandlungsansätzen und einer klaren Empfehlung – rechtzeitig vor dem Notartermin.
- Was ist eine Ankaufberatung?
- Eine Ankaufberatung ist die systematische Prüfung einer konkreten Immobilie vor dem Kaufvertrag. Geprüft werden Standort, Bausubstanz, rechtliche Situation, Mietsituation und die Wirtschaftlichkeit über die geplante Haltedauer. Ergebnis ist eine schriftliche Empfehlung mit Risikoeinschätzung.
| Kauf ohne Prüfung | Kauf mit Ankaufberatung | |
|---|---|---|
| Mietansatz | Aus dem Exposé übernommen | Gegen Mietspiegel und Marktdaten plausibilisiert |
| Sanierungsstau | Wird nach dem Kauf sichtbar | Aus Protokollen und Rücklage abgeleitet |
| Kalkulation | Häufig nur erstes Jahr | 20 Jahre inkl. Steuer und Restschuld |
| Verhandlung | Preis wie angeboten | Argumente aus dokumentierten Abweichungen |
| Entscheidung | Bauchgefühl unter Zeitdruck | Schriftliche Empfehlung mit Risikoliste |
Was Sie davon haben
42 geprüfte Punkte
Von der Grundbuchabteilung II bis zur Aufteilung der Sondernutzungsrechte – nach festem Katalog, nicht nach Bauchgefühl.
Ihre eigene Kalkulation
Sie erhalten die Tabelle als Datei. Sie können jede Annahme selbst verändern und nachrechnen.
Verhandlungsposition
Dokumentierte Mängel und Abweichungen sind Argumente. Häufig lässt sich der Kaufpreis oder eine Instandsetzung nachverhandeln.
Klare Risikoliste
Wir benennen, was schiefgehen kann, und wie wahrscheinlich es ist. Keine Verkaufsprosa.
Tempo, wenn nötig
Bei Off-Market-Objekten mit kurzer Reservierungsfrist liefern wir die Ersteinschätzung innerhalb von 48 Stunden.
Unterlagen für die Bank
Die aufbereitete Kalkulation beschleunigt die Kreditentscheidung, weil die Bank die Zahlen in ihrer Logik vorfindet.
Warum CoGewinn
Wir haften für unsere Einschätzung
Die Beratung erfolgt schriftlich und dokumentiert. Was wir bewerten, steht nachlesbar im Protokoll.
Zugang zu Vergleichsdaten
Wir sehen laufend Kaufpreise und Mieten aus abgeschlossenen Transaktionen – nicht nur Angebotspreise aus Portalen.
Finanzierung und Objekt in einer Hand
Weil wir die Finanzierung mitrechnen, entstehen keine Lücken zwischen Objektprüfung und Bankgespräch.
Wir sagen auch ab
Ein Nein zur richtigen Zeit ist der wertvollste Teil dieser Leistung.
Häufige Fragen zu Ankaufberatung
Das Erstgespräch und die Einordnung Ihrer Situation sind kostenfrei. Für die vollständige Objektprüfung vereinbaren wir vorab ein Honorar, das sich nach Objektart und Umfang richtet. Sie erhalten den Preis schriftlich, bevor wir beginnen. Vermitteln wir das Objekt selbst, wird das Honorar angerechnet.
Ja, das ist der Regelfall. Ob das Objekt aus einem Portal, von einem anderen Makler oder aus privater Hand stammt, spielt für die Prüfung keine Rolle.
Exposé, aktueller Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, bestehende Mietverträge, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aktueller Wirtschaftsplan, Nachweis der Instandhaltungsrücklage und der Energieausweis. Fehlt etwas, fordern wir es beim Verkäufer an.
In der Regel fünf Werktage ab vollständigen Unterlagen. Bei kurzen Reservierungsfristen liefern wir innerhalb von 48 Stunden eine Ersteinschätzung, die für die Entscheidung über eine Reservierung ausreicht.
Nein. Wir bewerten Unterlagen, Marktdaten und Wirtschaftlichkeit. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV oder eine bautechnische Untersuchung durch einen Sachverständigen ist etwas anderes. Wenn die Prüfung Anlass dazu gibt, empfehlen wir ein solches Gutachten ausdrücklich.
Wir rechnen steuerliche Effekte in der Kalkulation transparent mit und erklären die Systematik. Eine steuerliche Beratung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes dürfen wir nicht erbringen – dafür arbeiten wir mit Steuerberatern zusammen oder rechnen mit Ihrem.
Lassen Sie Ihr Objekt prüfen, bevor der Notar den Termin bestätigt
Im kostenfreien Erstgespräch klären wir in 30 Minuten, ob sich eine vollständige Prüfung für Ihr Objekt lohnt.
CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.