Die vermietete Eigentumswohnung – der Standardeinstieg

Banken erwarten in der Regel, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln kommen – je nach Bundesland etwa 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Höhere Eigenkapitalquoten verbessern die Kondition. Vollfinanzierungen sind möglich, aber an sehr gute Bonität geknüpft und im Einzelfall zu prüfen.

Die Bruttomietrendite liegt in guten Hamburger Lagen häufig zwischen 2,5 und 4 Prozent, in B- und C-Lagen höher. Entscheidend ist nicht diese Zahl, sondern die Nettoliquidität nach Zins, Tilgung, nicht umlagefähigen Kosten und Steuer. Eine hohe Bruttorendite kompensiert oft nur ein höheres Risiko.

Kosten, die Sie als Eigentümer tragen und nicht auf den Mieter umlegen dürfen: Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage, Instandsetzung am Sondereigentum, Mietausfallwagnis und Kontoführung. In der Kalkulation setzen wir dafür regelmäßig 15 bis 20 Prozent der Kaltmiete an.

Möblierte Vermietung erzielt höhere Mieten, verursacht aber mehr Aufwand, häufigere Wechsel und zusätzliche Investitionen. Für Kapitalanleger ohne Zeit ist die unmöblierte Vermietung meist die ruhigere Variante.

Sie treten in den bestehenden Mietvertrag ein – Kauf bricht nicht Miete. Bestandsmiete, Kaution, Staffel- oder Indexvereinbarungen und Modernisierungsumlagen gelten weiter. Eigenbedarfskündigungen unterliegen bei Umwandlung besonderen Sperrfristen.

Eine feste Zahl gibt es nicht; entscheidend ist das Verhältnis zu Baujahr und Zustand. Als Orientierung dient die Peters'sche Formel oder ein Ansatz von etwa 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr bei älterem Bestand. Wichtiger als die Höhe ist, welche Maßnahmen laut Protokollen anstehen.