Steuerliche Effekte bei Immobilien – korrekt erklärt
Immobilien senken keine Steuern. Sie erzeugen Einkünfte und Werbungskosten, deren Saldo Ihr zu versteuerndes Einkommen verändert. Wer den Unterschied versteht, trifft bessere Entscheidungen.
- Abschreibung verständlich erklärt
- Werbungskosten im Überblick
- Zusammenarbeit mit Ihrer Steuerberatung
Was wir dürfen und was nicht
CoGewinn erbringt keine Steuerberatung. Wir erklären die Systematik, rechnen Effekte in der Kalkulation transparent mit und arbeiten mit Ihrer Steuerberatung zusammen.
Wir rechnen
Steuerliche Effekte werden in jeder Kalkulation ausgewiesen – mit Ihrem Grenzsteuersatz.
Wir erklären
AfA, Werbungskosten und Fristen so, dass Sie die Zahlen prüfen können.
Wir beraten nicht steuerlich
Die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls trifft Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater.
Drei verbreitete Missverständnisse
„Das Finanzamt bezahlt die Immobilie“
Nein. Ein steuerlicher Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz bleiben von 1.000 Euro Verlust rund 420 Euro Entlastung – die übrigen 580 Euro zahlen Sie.
„Abschreibung ist geschenktes Geld“
Die AfA bildet den Wertverzehr des Gebäudes ab. Sie mindert zugleich den Buchwert und ist bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist gewinnerhöhend zu berücksichtigen.
„Steuervorteil rettet ein schlechtes Objekt“
Wenn die Rechnung ohne Steuereffekt nicht funktioniert, ist das Objekt zu teuer. Der Steuereffekt ist Beiwerk, nicht Fundament.
Die Bausteine im Einzelnen
Lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG)
Auf den Gebäudeanteil: 2 Prozent bei Baujahr ab 1925, 2,5 Prozent davor, 3 Prozent für Wohngebäude mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Werbungskosten
Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten, Kontoführung, Steuerberatung für die Anlage V, Versicherungen und weitere Kosten der Vermietung.
Erhaltungsaufwand
Reparaturen und Instandsetzung sind im Jahr der Zahlung abziehbar oder auf zwei bis fünf Jahre verteilbar – sofern nicht die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahen Herstellungsaufwand greift.
Erhöhte Absetzungen
Bei Baudenkmälern nach § 7i EStG und in Sanierungsgebieten nach § 7h EStG: acht Jahre 9 Prozent, vier Jahre 7 Prozent auf die begünstigten Kosten.
Zehnjahresfrist (§ 23 EStG)
Wird eine private Immobilie nach mehr als zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Innerhalb der Frist unterliegt er dem persönlichen Steuersatz.
| Fall | Rechtsgrundlage | Satz | Dauer |
|---|---|---|---|
| Baujahr ab 1925 | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG | 2 % p. a. | 50 Jahre |
| Baujahr vor 1925 | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG | 2,5 % p. a. | 40 Jahre |
| Fertigstellung ab 2023 | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG | 3 % p. a. | 33 Jahre |
| Denkmal, Sanierungsanteil | § 7i EStG | 9 % / 7 % p. a. | 8 + 4 Jahre |
Allgemeine Darstellung der Rechtslage ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Maßgeblich ist der Einzelfall; dies ersetzt keine steuerliche Beratung.
Wo die Effekte spürbar werden
Hoher Grenzsteuersatz
Je höher die Progression, desto stärker wirkt jeder Euro Werbungskosten.
Hoher Gebäudeanteil
Je größer der abschreibungsfähige Anteil am Kaufpreis, desto höher die AfA.
Hoher Fremdkapitalanteil
Schuldzinsen sind Werbungskosten – in den ersten Jahren die größte Position.
Denkmal und Sanierungsgebiet
Die stärksten Abschreibungsmodelle im Bestandsbereich.
Lange Haltedauer
Nach zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn im Privatvermögen regelmäßig steuerfrei.
Kaufpreisaufteilung
Eine sachgerechte Aufteilung zwischen Grund und Gebäude im Kaufvertrag ist bares Geld wert.
Warum CoGewinn
Wir rechnen konservativ
Der Steuereffekt ist in unseren Kalkulationen ein Zusatz, nie die Grundlage.
Zwei Szenarien
Jede Rechnung liegt mit und ohne steuerlichen Effekt vor.
Zusammenarbeit statt Alleingang
Wir liefern die Zahlen an Ihre Steuerberatung, die sie prüft.
Keine Modelle mit Ansage
Konstruktionen, deren Anerkennung fraglich ist, empfehlen wir nicht.
Häufige Fragen zu Steuern sparen mit Immobilien
Sie können Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern, wenn die Werbungskosten aus der Vermietung – vor allem Schuldzinsen und Abschreibung – die Mieteinnahmen übersteigen. Die Entlastung entspricht dem Verlust multipliziert mit Ihrem Grenzsteuersatz. Eine Immobilie, die nur wegen des Steuereffekts gekauft wird, ist selten ein gutes Investment.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer und mindert jährlich die Einkünfte aus Vermietung. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden nicht abgeschrieben.
Üblich ist eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Gebäude. Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit; eine im Kaufvertrag getroffene, wirtschaftlich nachvollziehbare Aufteilung wird in der Regel anerkannt. Bei Streitfällen hilft ein Gutachten.
Verkaufen Sie eine private Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung mit Gewinn, ist dieser nach § 23 EStG steuerpflichtig. Nach Ablauf der Frist ist er in der Regel steuerfrei. Bei Selbstnutzung gelten verkürzte Fristen.
Sie kann bei größeren Beständen und langfristigem Halten Vorteile haben, weil Gewinne dort niedriger besteuert werden. Dem stehen Gründungs- und Verwaltungskosten, strengere Buchführungspflichten und die Besteuerung bei Ausschüttung gegenüber. Diese Entscheidung gehört ausschließlich in die Hand Ihrer Steuerberatung.
Kalkulation mit Ihrem Steuersatz
Wir rechnen ein konkretes Objekt mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz durch – mit und ohne steuerliche Effekte.
CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.