Sanierungsobjekte: Wertsteigerung, die man selbst herstellt
Wo Neubau nur den Marktpreis abbildet, entsteht bei Sanierungsobjekten Wert durch Arbeit. Das ist die Chance – und der Grund, warum die Prüfung anspruchsvoller ist.
- Objekte mit Modernisierungspotenzial
- Kostenschätzung vor dem Kauf
- Steuerliche Einordnung der Maßnahmen
Der Gewinn entsteht im Einkauf und in der Kostenkontrolle
Bei Sanierungsobjekten entscheidet, ob die Kostenschätzung vor dem Kauf realistisch war.
Kosten vor Kauf schätzen
Wir holen Einschätzungen von Handwerksbetrieben ein, bevor Sie unterschreiben.
Steuerliche Einordnung früh klären
Ob Aufwand sofort abziehbar ist oder als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand aktiviert werden muss, ändert die Rechnung erheblich.
Realistische Zeitachse
Handwerkerkapazitäten sind der häufigste Grund für Verzug.
Die typischen Fallen
Unterschätzte Kosten
Elektrik, Leitungen, Estrich und Schadstoffe kommen häufig erst nach dem Öffnen der Wände zum Vorschein.
Die 15-Prozent-Grenze
Übersteigen Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten netto, gelten sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und sind nur über die Abschreibung absetzbar.
Gemeinschaftseigentum betroffen
Was am Gemeinschaftseigentum liegt, entscheidet die Eigentümerversammlung, nicht Sie.
Was daraus folgt
Liquiditätsdruck
Wenn Sanierungskosten das Budget übersteigen, fehlt Geld für die Rate.
Steuerlicher Effekt später
Aktivierte Kosten wirken über Jahrzehnte statt sofort im Jahr der Zahlung.
Längerer Leerstand
Jeder Monat ohne Mieter ist ein Monat mit voller Belastung.
So gehen wir vor
Zustandsaufnahme
Besichtigung mit Handwerker oder Sachverständigem, Fotodokumentation, Prüfung von Leitungen, Fenstern, Bädern und Heizung.
Kostenschätzung
Gewerkeweise mit Puffer. Wir rechnen mit dem oberen Ende der Schätzung, nicht mit dem unteren.
Steuerliche Struktur
Gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung: Was ist Erhaltungsaufwand, was Herstellungsaufwand, wie wirkt die 15-Prozent-Grenze?
Finanzierung inklusive Sanierung
Modernisierungskosten werden in die Finanzierung eingeplant, nicht nachträglich beantragt.
Umsetzung und Vermietung
Auf Wunsch Vermittlung von Handwerksbetrieben und anschließender Erstvermietung.
Chancen dieser Objektklasse
Wertsteigerung gestaltbar
Modernisierung wirkt direkt auf Miete und Verkehrswert.
Günstigerer Einkauf
Sanierungsbedarf senkt den Kaufpreis stärker, als die Sanierung häufig kostet.
Steuerliche Gestaltung
Erhaltungsaufwand kann bei Vermietung im Jahr der Zahlung abziehbar sein – abhängig von der Einordnung.
Bessere Mieterstruktur
Ein saniertes Objekt zieht andere Mieter an als ein vernachlässigtes.
Gute Lagen erreichbar
In begehrten Vierteln sind sanierungsbedürftige Objekte oft der einzige Zugang.
Energetische Aufwertung
Modernisierung verbessert den Energieausweis und die Vermietbarkeit.
Warum CoGewinn
Handwerker vor dem Kauf
Wir holen Einschätzungen ein, bevor der Kaufvertrag steht.
Konservative Schätzungen
Wir kalkulieren mit Puffer statt mit Bestfall.
Abstimmung mit Steuerberatung
Die 15-Prozent-Grenze wird vor dem Kauf geprüft, nicht danach.
Begleitung während der Bauphase
Auf Wunsch Koordination der Gewerke und Abnahme.
Häufige Fragen zu Sanierungswohnungen
Wenn Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer übersteigen, behandelt das Finanzamt sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Abschreibung. Die Prüfung im Einzelfall gehört zur Steuerberatung.
In aller Regel danach – vorher gehört die Immobilie noch dem Verkäufer. Wichtig ist, die Kosten vor dem Kauf zu kennen und die steuerliche Einordnung samt Dreijahresfrist eingeplant zu haben.
Sehr unterschiedlich. Als grobe Orientierung liegt eine Kernsanierung einer Wohnung häufig zwischen 800 und 1.800 Euro pro Quadratmeter, eine Modernisierung von Bad und Elektrik deutlich darunter. Belastbar wird die Zahl erst durch Angebote konkreter Betriebe.
Ja, das ist der Regelfall. Die Bank benötigt dafür eine Kostenaufstellung und rechnet die Maßnahmen in die Objektbewertung ein. Nachträgliche Aufstockungen sind teurer und langwieriger.
Für energetische Maßnahmen bestehen Förderprogramme, etwa der KfW und des BAFA, sowie die steuerliche Förderung nach § 35c EStG für selbst genutztes Wohneigentum. Programme und Konditionen ändern sich regelmäßig; wir prüfen den aktuellen Stand im Einzelfall.
Für Maßnahmen am Sondereigentum in der Regel nicht. Sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist – etwa Fenster, Leitungen oder die Fassade – braucht es einen Beschluss. Das prüfen wir anhand der Teilungserklärung vor dem Kauf.
Sanierungsobjekt im Blick? Lassen Sie die Kosten schätzen
Wir prüfen Zustand, Kosten und steuerliche Einordnung, bevor Sie sich binden.
CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.