Immobilienrendite richtig berechnen
Vier Kennzahlen, vier Aussagen. Wer sie verwechselt, vergleicht Objekte, die nicht vergleichbar sind.
- Alle Formeln mit Beispiel
- Interaktives Rechenbeispiel
- Typische Fehler benannt
Jede Kennzahl beantwortet eine andere Frage
Bevor Sie rechnen, sollten Sie wissen, was Sie wissen wollen.
Ist der Preis marktüblich?
Dafür ist der Kaufpreisfaktor die richtige Größe.
Wie ertragreich ist das Objekt?
Dafür brauchen Sie die Nettomietrendite.
Wie effizient arbeitet mein Kapital?
Dafür die Eigenkapitalrendite.
Die typischen Fehler
Nebenkosten weggelassen
Ohne Grunderwerbsteuer und Notar fällt jede Rendite um mehrere Zehntel Prozentpunkte zu hoch aus.
Warmmiete verwendet
Gerechnet wird immer mit der Kaltmiete. Betriebskosten sind durchlaufende Posten.
Tilgung als Kosten
Tilgung mindert die Liquidität, nicht die Rendite. Sie verschiebt Geld von einem Konto in Ihr Vermögen.
Wertsteigerung eingerechnet
Eine angenommene Wertsteigerung ist keine Rendite, sondern eine Hoffnung. Sie gehört nicht in die Kennzahl.
Die vier Formeln
Beispielobjekt: 300.000 € Kaufpreis, 22.500 € Nebenkosten, 900 € Kaltmiete monatlich, 60.000 € Eigenkapital.
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Im Beispiel: 10.800 / 300.000 = 3,6 Prozent. Schnelle Ersteinordnung, ignoriert aber Kosten.
Nettomietrendite
(Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch Gesamtinvestition. Im Beispiel: (10.800 − 1.900) / 322.500 = rund 2,8 Prozent. Die belastbare Zahl.
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Im Beispiel: 300.000 / 10.800 = 27,8. Zeigt, wie viele Jahresmieten der Preis entspricht.
Eigenkapitalrendite
Jahresüberschuss nach Zins geteilt durch eingesetztes Eigenkapital. Sie steigt mit dem Fremdkapitalanteil, solange die Objektrendite über dem Zins liegt – und fällt entsprechend, wenn nicht.
Orientierungswerte
Kaufpreisfaktor bis 25
In vielen Märkten die Grenze, ab der ein Objekt als teuer gilt – in Toplagen liegen die Faktoren regelmäßig darüber.
Nettorendite ab 2,5 %
In Großstädten üblich; darunter wird die Rechnung schwierig.
Nicht umlagefähig 15–20 %
Realistischer Ansatz für Verwaltung, Rücklage und Mietausfall.
Tilgung ab 2 %
Darunter dauert die Rückführung sehr lange und die Restschuld bleibt hoch.
Reserve 3–6 Raten
Liquidität für Leerstand und Sonderumlagen.
Stressszenario rechnen
Zwei Prozentpunkte mehr Zins und drei Monate Leerstand – trägt die Rechnung das?
Warum CoGewinn
Wir liefern die Datei
Sie erhalten unsere Kalkulation und können jede Annahme selbst ändern.
Gleiche Methodik für alle Objekte
Dadurch sind unsere Angebote untereinander tatsächlich vergleichbar.
Stressszenario inklusive
Jede Rechnung enthält eine Variante mit höherem Zins und Leerstand.
Keine Wertsteigerung in der Rendite
Wertentwicklung zeigen wir getrennt und als Szenario, nicht als Zusage.
Häufige Fragen zu Rendite berechnen
Das hängt vom Risiko ab. Eine Nettomietrendite von 2,8 Prozent in einer wachsenden Großstadt kann besser sein als 6 Prozent in einem schrumpfenden Landkreis. Betrachten Sie Rendite immer zusammen mit Standortqualität, Objektzustand und Mieterstruktur.
Die Rendite misst die Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Der Cashflow ist das, was am Monatsende auf Ihrem Konto übrig bleibt oder fehlt. Ein Objekt kann eine ordentliche Rendite und trotzdem negativen Cashflow haben, weil die Tilgung Liquidität bindet.
Sauber ist eine Rechnung nach Steuern: Das steuerliche Ergebnis aus Miete minus Zinsen minus AfA minus Werbungskosten wird mit Ihrem Grenzsteuersatz bewertet und in die Liquiditätsrechnung übernommen. Vorsicht bei Angeboten, die nur die Rendite nach Steuern zeigen – sie hängt vollständig von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
Ein anderer Begriff für den Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er wird im Markt häufiger verwendet als die Renditeangabe, weil er weniger manipulierbar ist.
Nicht in der Renditekennzahl. Wertentwicklung lässt sich nicht prognostizieren. Sinnvoll ist, eine Kalkulation ohne Wertsteigerung aufzustellen und die Wertentwicklung getrennt als Szenario zu betrachten.
Rechnen wir Ihr Objekt gemeinsam durch
Senden Sie uns die Eckdaten – Sie erhalten eine vollständige Kalkulation inklusive Stressszenario.
CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.