AfA bei Immobilien: was abgeschrieben wird und was nicht

Was AfA bedeutet

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Der Gesetzgeber unterstellt, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert, und erlaubt Vermietern, diesen Wertverzehr jährlich als Werbungskosten anzusetzen. Der Effekt: Das steuerliche Ergebnis aus Vermietung sinkt, ohne dass in diesem Jahr Geld abfließt.

Wichtig ist der zweite Teil des Satzes. Die AfA ist kein Zuschuss und kein geschenktes Geld. Sie ist eine zeitliche Verlagerung, die bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist teilweise zurückgeholt wird, weil sie den Buchwert und damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn beeinflusst.

Nur das Gebäude wird abgeschrieben

Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden deshalb nicht abgeschrieben. Vor jeder AfA-Berechnung steht also die Aufteilung des Kaufpreises. In städtischen Lagen entfallen häufig 20 bis 35 Prozent auf den Grundstücksanteil, in Toplagen deutlich mehr.

Eine im Kaufvertrag getroffene Aufteilung wird von der Finanzverwaltung in der Regel anerkannt, sofern sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist und die Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfehlt. Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit; bei Streitfällen kann ein Sachverständigengutachten helfen.

Die Sätze im Überblick

Ein Rechenbeispiel

Kaufpreis 300.000 Euro, Baujahr 1975, Grundstücksanteil 28 Prozent. Der Gebäudeanteil beträgt damit 216.000 Euro. Zuzüglich anteiliger Anschaffungsnebenkosten von rund 15.700 Euro ergibt sich eine Bemessungsgrundlage von etwa 231.700 Euro. Zwei Prozent davon sind rund 4.630 Euro jährlich – etwa 386 Euro im Monat, die das steuerliche Ergebnis mindern, ohne dass Geld fließt.

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das rund 1.945 Euro weniger Steuer im Jahr, sofern insgesamt ein steuerlicher Verlust entsteht.

Erhöhte Absetzungen bei Denkmälern

Für bescheinigte Sanierungskosten an Baudenkmälern sieht § 7i EStG deutlich höhere Sätze vor: acht Jahre lang 9 Prozent und weitere vier Jahre 7 Prozent, insgesamt also 100 Prozent des begünstigten Anteils in zwölf Jahren. Voraussetzung ist die Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, die erst nach Abschluss der Maßnahme erteilt wird. Ohne sie erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an.

Was die AfA nicht leistet

Sie macht ein zu teures Objekt nicht günstig. Wenn eine Immobilie ohne Steuereffekt nicht funktioniert, dann funktioniert sie auch mit ihm nicht – sie fühlt sich nur einige Jahre lang besser an. Prüfen Sie deshalb jede Kalkulation zweimal: einmal mit und einmal ohne steuerliche Wirkung.