Immobilienrendite berechnen: die vier Kennzahlen und ihre Tücken
Vier Kennzahlen, vier Aussagen – und mindestens ebenso viele Möglichkeiten, sich zu verrechnen.
Veröffentlicht am 18.05.2026 · Redaktion CoGewinn
Warum die Renditeangabe im Exposé selten stimmt
In fast jedem Exposé steht eine Renditezahl. Nur steht selten dabei, wie sie zustande kommt. Mal ist die Kaltmiete gemeint, mal die Warmmiete. Mal wird der Kaufpreis als Bezugsgröße genommen, mal die Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten. Zwischen zwei Objekten mit identisch ausgewiesenen 4,2 Prozent können in Wahrheit anderthalb Prozentpunkte liegen.
Deshalb lohnt es sich, die vier gängigen Kennzahlen selbst rechnen zu können. Es sind vier einfache Formeln.
Kennzahl 1: Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Beispiel: 900 Euro Kaltmiete monatlich ergeben 10.800 Euro im Jahr. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 3,6 Prozent. Diese Zahl eignet sich für einen ersten Blick und für nichts sonst. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und sämtliche laufenden Kosten.
Kennzahl 2: Nettomietrendite
Die belastbare Größe. Sie zieht von der Miete die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet gegen die gesamte Investition inklusive Nebenkosten:
Im Beispiel: 10.800 Euro Miete minus rund 1.900 Euro für Verwaltung, Rücklage und Mietausfallwagnis ergeben 8.900 Euro. Die Gesamtinvestition beträgt mit 7,5 Prozent Nebenkosten 322.500 Euro. Ergebnis: rund 2,8 Prozent. Aus 3,6 Prozent im Exposé sind 2,8 Prozent in der Realität geworden – ohne dass jemand gelogen hätte.
Kennzahl 3: Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor, auch Mietmultiplikator genannt, zeigt, wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis entspricht:
Im Beispiel: 300.000 ÷ 10.800 = 27,8. In vielen deutschen Märkten gilt ein Faktor bis etwa 25 als vertretbar, in Toplagen von München, Hamburg oder Berlin liegen die Faktoren regelmäßig darüber. Der Vorteil dieser Zahl: Sie lässt sich kaum schönrechnen.
Kennzahl 4: Eigenkapitalrendite
Sie beantwortet die Frage, wie effizient das eigene Geld arbeitet. Weil ein Teil der Investition von der Bank kommt, kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Objektrendite liegen – solange die Objektrendite über dem Zinssatz liegt. Fällt sie darunter, kehrt sich der Effekt um. Dieser Hebel wird Leverage-Effekt genannt und wirkt in beide Richtungen.
Die vier häufigsten Fehler
- Nebenkosten weggelassen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch machen je nach Bundesland 7 bis 12 Prozent aus. Wer sie ignoriert, rechnet jede Rendite um mehrere Zehntel zu hoch.
- Mit der Warmmiete gerechnet. Betriebskosten sind durchlaufende Posten. Gerechnet wird immer mit der Nettokaltmiete.
- Tilgung als Kosten verbucht. Tilgung mindert Ihre Liquidität, aber nicht Ihr Vermögen – sie verschiebt Geld vom Konto in die Immobilie. In die Renditerechnung gehört sie nicht, in die Liquiditätsrechnung sehr wohl.
- Wertsteigerung eingerechnet. Eine unterstellte Wertsteigerung ist eine Annahme, keine Rendite. Sie gehört in ein separates Szenario.
Was am Ende zählt
Keine dieser vier Kennzahlen sagt Ihnen, ob Sie das Objekt tragen können. Dafür brauchen Sie die monatliche Liquidität: Nettomiete minus Annuität, angepasst um den steuerlichen Effekt. Diese Zahl entscheidet darüber, ob eine Immobilie zu Ihrem Leben passt – die Rendite entscheidet nur, ob sie sich lohnt.
Häufige Fragen zum Thema
Das lässt sich nur im Verhältnis zum Risiko beurteilen. Eine Nettomietrendite von 2,8 Prozent in einer wachsenden Großstadt kann besser sein als 6 Prozent in einer schrumpfenden Region, weil das Leerstandsrisiko und die Wiederverkaufschancen völlig unterschiedlich sind.
Die Nettomietrendite, weil sie Kaufnebenkosten und laufende Kosten enthält. Ergänzend den Kaufpreisfaktor, weil er sich kaum manipulieren lässt.
In der Praxis liegen sie bei 15 bis 20 Prozent der Kaltmiete. Dazu zählen Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage, Instandsetzung am Sondereigentum, Mietausfallwagnis und Kontoführung.
Rechnen wir Ihr Objekt gemeinsam durch
Im kostenfreien Erstgespräch ordnen wir Ihre Zahlen ein – ohne Verpflichtung.
CoGewinn ist ein Angebot der FSG Management GmbH und wird als Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO tätig. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen weder eine Anlageberatung, eine Steuerberatung noch eine Rechtsberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfacht, unverbindlich und bilden keine Wertentwicklung ab. Immobilien sind langfristige Investitionen und mit Risiken verbunden, unter anderem Mietausfall, Zins- und Wertänderungen. Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater hinzu.